Budowa domu to ekscytujący moment, ale zanim wbijesz pierwszą łopatę w ziemię… czeka Cię kilka ważnych spraw do załatwienia. Brzmi strasznie? Spokojnie – da się to wszystko ogarnąć. W tym wpisie wyjaśniamy jakie formalności musisz załatwić przed rozpoczęciem budowy domu i jak się do tego przygotować bez stresu.

1. Działka – upewnij się, że można na niej budować

Pierwszy krok to upewnienie się, że działka, którą posiadasz (lub chcesz kupić), nadaje się pod zabudowę jednorodzinną. Sprawdzasz to w dwóch miejscach:

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP):

• Dowiesz się z niego, co wolno zbudować na działce, jaka może być wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, odległości od granic itd.
• Uzyskasz go w Urzędzie Gminy/Miasta.

Jeśli MPZP nie istnieje – wniosek o Warunki Zabudowy (WZ):

• To decyzja administracyjna określająca, czy możesz zbudować dom na danym terenie i na jakich warunkach.

2. Wybór projektu domu

Masz dwie opcje:

• Gotowy projekt katalogowy – szybszy i tańszy, ale wymaga adaptacji do działki.
• Projekt indywidualny – droższy, ale dopasowany do Twoich potrzeb i możliwości terenu.

Każdy projekt musi spełniać wymogi techniczne, MPZP/WZ oraz musi być podpisany przez uprawnionego projektanta.

3. Lista dokumentów potrzebnych przed budową domu

Oto komplet dokumentów, które będziesz potrzebować, aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia budowy:

A. Dokumenty związane z działką i lokalizacją:

1. Mapa do celów projektowych – przygotowuje uprawniony geodeta.

2. Wypis z MPZP lub Decyzja o warunkach zabudowy (WZ).

3. Warunki przyłączenia do sieci:

• energetycznej (PGE lub inny operator),
• wodociągowo-kanalizacyjnej,
• gazowej (jeśli dotyczy).

4. Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (jeśli dotyczy).

5. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

B. Dokumentacja projektowa:

7. Projekt budowlany w 3 egzemplarzach:
   • projekt architektoniczno-budowlany
   • projekt zagospodarowania terenu
   • projekt techniczny
     (od 2023 możliwa forma elektroniczna przez e-Budownictwo)
8. Uprawnienia projektanta + zaświadczenia z Izby Architektów/Inżynierów.

C. Inne dokumenty (jeśli wymagane):

9. Pełnomocnictwo – jeśli ktoś składa dokumenty w Twoim imieniu.
10. Zgoda konserwatora zabytków – jeśli działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej.
11. Pozwolenie wodnoprawne / decyzje środowiskowe – jeśli budowa tego wymaga.

4. Zgłoszenie budowy czy pozwolenie?

Zależnie od rodzaju budowy, możesz skorzystać z jednej z dwóch ścieżek:

Zgłoszenie budowy – uproszczona procedura, jeśli:

• Budujesz dom jednorodzinny wolnostojący, mieszczący się na działce w całości.
• Nie wymagasz WZ i działka ma MPZP.
• Budynek nie wpływa negatywnie na sąsiednie działki.
• Nie ma więcej niż 70 m2.

Czas oczekiwania: 21 dni – brak sprzeciwu = możesz budować.
Tutaj należy pamiętać, że bez warunków zabudowy nic nie można zgłosić niezależnie od metrażu.
Dodatkowo w przypadku budynku do 70m2 potrzebna jest mapa do celów projektowych i projekt jak na pozwolenie na budowę. W przypadku budynku do 35m2 nie musi być mapy do celów projektowych (wystarczy mapa zasadnicza) oraz uproszczony projekt.

Pozwolenie na budowę – jeśli:

• Brakuje MPZP i musisz uzyskać WZ.
• Budynek przekracza parametry ze zgłoszenia.
• Projekt ingeruje w sąsiednie działki lub wymaga decyzji środowiskowych.

Czas oczekiwania: do 65 dni.

5. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy i kierownik budowy

Gdy już masz pozwolenie lub zgłoszenie, pamiętaj o:

Zgłoszeniu rozpoczęcia robót do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB).
Powołaniu kierownika budowy – musi on prowadzić dziennik budowy od pierwszego dnia.

6. Dodatkowe wymagania, które mogą się pojawić:

W dodatku mogą pojawić się dodatkowe wymaganie zależne od lokalizacji działki na przykład:

• Projekt zjazdu
• Uzgodnienie z odpowiednimi podmiotami np. PGE, PKP…
• Projekt odziaływania np.: akustyczny (jeśli budynek będzie blisko obszaru hałasu), drgań…

Wierzymy, że możesz to wszystko ogarnąć!

Formalności przed budową domu to część procesu, której nie da się pominąć – ale nie musisz robić tego sam/a.
Zaufaj firmie, która ma w tym doświadczenie i poprowadzi Cię za rękę – krok po kroku, bez stresu.

I tutaj możemy z spokojnie polecić biuro projektowe, z którym od lat współpracujemy – ProHosue. Oni pomogą w zorganizowaniu wszystkich formalności.
A jeżeli masz już zgody – lub jesteś w trakcie ich wyrabiania oraz szukasz firmy, która zajmie się budową domu – sprawdź naszą bezpłatną wycenę.